长期以来，“一铺旺三代”的传统观念使得商铺销售炙手可热，加之开发商“先售后租、售后包租”的口号，更是让投资者买之唯恐不及。售后包租是指开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、、商用住宅等的销售过程中。但众所周知，《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。对于法律条文明令禁止的规定，“售后包租”缘何逆流而上？此种销售模式又给投资者带来了哪些风险？开发商玩的财务技巧据了解，目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。一位房地产业内人士指出，“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。零风险承诺不现实“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，最后承租商铺的企业经营不佳，或者不积极履行其支付租金的义务，开发商也就不能如期支付投资者的收益；严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”；即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。三条建议规避风险1、应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人应当与开发商、租赁公司共同签订合同，约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。2、明确约定相应违约责任。如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。3、要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力。