开发商卖房需要五证两书，其中五证是《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》。还有“两书”是《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。其中我们需要注意的是，预售的时候需要的就不是这个销售许可证而是要有预售许可证，这两个证件是不一样的。

检查开发商的五证原件是否齐全

1、《土地使用权证》

《土地使用权证》应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。

2、《建设用地规划许可证》

这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》

开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。

4、《建设工程施工许可证》

该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。

5、《商品房销售预售许可证》

该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。注意证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一主体；注意该证件是否包含所要购买的楼盘；查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。

《房地产开发企业资质管理规定》

1、为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

2、本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

3、房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

4、国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

5、房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

6、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案。

7、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

8、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

9、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。