1、开发商能抵押他们的土地吗？

否

开发商实际销售建筑面积时，必须从整个在建房地产项目的评估价值中扣除已销售的在建工程部分的价值和相应的土地使用权价值。由于房地产已售出部分的权利不归委托人所有，委托人无权将其抵押。

根据《城市房地产抵押登记管理办法》第三十四条规定：以依法取得的房屋所有权证抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上记载其他权利，然后抵押人会收到这些。并向抵押权人签发了《房屋其他权证》。

预售商品房、在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同中记载。抵押期间内抵押的房地产完成抵押的，抵押人取得房地产权证后，当事人应当重新办理房地产抵押登记。

2。我可以买土地使用权抵押的未来房屋吗？

我可以购买土地使用权抵押的未来房屋吗。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，抵押物可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当通知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

转让、出租抵押房地产所得价款，应当提前清偿抵押权人。超过债权额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。