针对预售商品房存在的潜在风险，主要包括以下四个方面：

首先，商品房预售广告以及相关宣传材料可能具有欺骗性质，在此类广告和宣传资料中，开发商常会作出承诺，表示将在正式交房并办理入住手续后的一段时间内为业主处理好房屋产权证及土地所有权证的事宜。

然而，在实际交付房屋后，部分开发商却未能按照合同约定履行义务，导致业主无法及时获得这两项重要证件；

其次，由于交易标的物尚未明确，购房者所面临的风险相对较大；

再者，商品房预售合同中存在诸多陷阱与漏洞，使得购房者难以准确把握其中的关键条款；

最后，一些开发商可能会利用购房者对相关信息掌握不足的情况，预售那些在产权方面存在瑕疵的商品房，从而给购房者带来极大的风险。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。