商品房预售合同登记备案被视为一种独特的不动产登记方式，其主要功能在于确保一项依据未来可能出现的不动产物权变动为前提条件所提出的主张得以实现。预售合同备案登记赋予了购买方的请求权针对第三方的抗辩效力。在此情况下，房地产开发商无法继续将已经完成预售备案登记程序的物业进行销售或者设定抵押权。若开发商违反规定，将已完成预售备案登记的物业出售或设定抵押给第三方，那么此第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对预售备案登记的购买方产生对抗效果。

值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非预售合同的生效要件。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。