商品房使用年限指的是房屋土地使用权权年限，一般商品房土地使用权年限为70年，70年后，国家如果对该幅土地有其他用途，则将土地使用权收回，对地上建筑物的残值部门进行赔偿。如果国家不收回这幅土地使用权，房屋所有权人应按当时的土地出让金标准向国家缴纳土地出让金。

住宅建筑本身是没有具体的使用年限的，您所说的商品房使用年限，其实是国有土地使用权出让的年限。

目前，住宅用地的出让年限最长是70年，综合建筑用地最长是50年，商业用地最长是40年。您所购买的房屋土地使用权出让年限还余45年，基本是合理的。

商品房使用年限缩水

土地使用权期限的缩水有很多原因，包括规划问题、市政问题、拆迁问题等等，但是有关各方应该切实考虑到买房者的利益。蔡金水：开发商拿到地，两年不开工，政府就应该无偿收回，但是历史原因造成的很多客观使得没有严格执行，特别是由于政府、规划的原因，政府的理由就不太充分，就拖成现在这个问题，原因是政府造成的，由政府解决，原因是开发商造成的，由开发商解决。