为了加强对商品房销售和价格的管理，结合市区实际情况，特制定本实施细则。

一、管理机构及审批权限

泉州市房地产管理局是全市商品房业务的主管部门，负责对全市商品房业务进行行业管理和业务指导。

市区各开发公司建设的商品房，其销售价格、销售方案一律报市房地产管理局会同市物委、建行审定后，方可出售结算。

开发公司报批商品房价格时，应附有小区规划设计总体图、经市建行审核的小区工程总概（预）算、出售的栋号、幢数、套数、总建筑面积、单体平面图、出售价格的详细组成因素及销售计划等资料。

二、购房的条件

在目前条件下，商品房属特殊商品，不能随意买卖，原则上应由房管部门会同计委安排售房计划实行一定的分配管理。购房者应具备下列其中一项条件：

1、泉州市区城市正式户口的居民；

2、泉州市区内、国营、集体企事业单位和国家机关；

3、经批准安置在泉州市区定居的人员。

三、购房手续

1、全民、集体企业单位和国家机关、事业单位，购买商品房须有相应的基建计划：组织干部、职工筹资统一购房，应持有主管部门或财政部门证明到售房单位登记，经审查合格后签订购房协议书。在同等条件下，优先出售给承担旧城改造需安置的拆迁户，落实私房政策需腾房搬迁的职工和单位，落实海外侨胞、港、澳、台胞和知识分子政策需购房的职工和单位。

2、居民购买商品房，须持本人户口薄到售房单位登记，经审查合格后签订购房协议书。在同等条件下，优先出售给经各街道办事处或单位证明的无房者，特殊困难户和大龄青年结婚需房者。

3、经审批后出售的商品房，其购房协议书（付本）由售房单位于当月底列清单一并送归口主管部门备查。

四、商品房价格

1、制定商品房价格必须遵循下列原则：

（1）按照价值规律，并辅以一定的行政手段促使商品房经营企业加强经济核算，改善经营管理，降低成本，加强小区配套建设，以提高社会效益、经济效益和环境效益。

（2）要同当前房租改革的总要求相适应，按照目前房租实际水平和人民群众的支付能力，根据“保本微利”的原则，核定商品房的价格水平。

（3）“按质论价，分等定价”、除工程成本等固有的价格因素外，要按照房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等调节因素，按质分等具体核定商品房价格。

（4）为方便商品房销售业务的进行，允许各开发公司根据小区设计、土建费用、装修项目等各项预算，按照规定的价格办法，分期分批提出商品房预售价格，经房管局审核后，按比例向购房者预收（订）金，待工程开工后，经房地产管理局会同物价委员会、建设银行审定各具体商品房售价。

2、商品房价格组成因素：

（1）房屋本身的建筑造价：包括土建造价、室内水、卫、电等设备安装费和建筑材料差价。按工程预算成本计入价格。

（2）征地拆迁费：包括征用土地补偿费、耕地占用税、拆迁补偿安置费。按核实的费用计入价格。

（3）三通一平费：包括通水、通电、通路和场地平整费用。按工程预算成本计入价格。

（4）室外配套费：包括小区内道路、路灯、通讯、给排水、污水和处理、煤气管道、环卫设备、公共绿地、绿化和建筑小品等建筑费用。按工程预算成本计入价格。

（5）利息：一般以一年利率为限，按工程成本加其他费用加征地拆迁费，为计算基数扣除预收订金后，由建设银行核定资金占用比例计算。

（6）经营管理费：按工程预算成本加征地拆迁费的3％计取，开发公司应按（87）建闽经字第52号文规定上交上报管理费。其支出应接受财政监督。

（7）其他费用：包括小区规划、测量及系统工程设计费、地质勘探费、工程质量监督费、工程试验费、抗震、消防审核费、白蚁防治费，按规定的计费标准计入价格。

以上征地拆迁费：三通一平费和其他费用按小区（新村）房屋建筑总面积与小区室外配套占用面积分摊。小区室外配套、占用的部分再按房屋建筑总面积进行分摊，计入小区配套费。

（8）利润：按工程成本、管理费、其他费用三项之和为基数，并以开发公司相应的等级分别按3％～5％计取，一级开发公司5％，二级开发公司4％，三级开发公司3％。

3、商品房附加价格因素（即商品房销售代征费）：

（1）公共设施费：包括小区幼托、中、小学、文化站和行政管理（如居委会、房管站、派出所）用房的建设费。

（2）城建大配套征地附加费（按泉政（1987）综003号文规定的城市基础设施配套费）实行代征。属财政开支购房的国家机关、事业单位按规定由购房单位向城建部门申请减免，回拨。

（3）建筑税：按有关规定计算。

4、商品住宅不同层次、朝向的差价，可区别房屋不同设计在±差20％的幅度内由各开发公司具体掌握，按建筑平方米增减，各层楼房增减面分比之代数和应为零。每一小区（新村）层次、朝向差价原则上应该一致，并注意与各小区（新村）之间的平衡和衔接。

5、不同地区的商品房售价的地段差价，将根据城市建设发展情况分期安排。目前新建的小区（新村）多在老市区边缘，凡新建的小区商品房住宅原则上不计算地段差价。在老市区临街繁华地段，拆建旧房翻盖商品房住宅和非住宅者，其非住宅地段差价：繁华区增加15％，一般市区增加5％，其他不增不减。地段差价的计算在核定具体售价时由房管局会同物委确定。商品房经营单位地段差价的收入，应及时上缴市房地产管理局专户存储，其支出应接受财政监督。

6、商品房价格计算公式：

工程成本＝房屋本身工程造价＋三通一平费＋室外配套费：

售价＝（工程成本＋管理费＋其他费用）×（1＋利润率）＋征地拆迁费＋利息；

综合售价＝售价±（朝向、层次、地段差价等调节因素）。

五、付款办法和房屋产权

1、单位及个人购买的商品房，均以建筑面积全价出售，售房面积以建筑面积计算，楼梯、走廊等公用面积分摊到户计入售房面积。

2、商品房开工后，签订购房协议，按购房面积的总价预收70％的购房款，其余30％待竣工验收后，交房前结清。

3、单位及个人购买的商品房屋，产权归购买者所有。个人购买的商品房屋不准自由买卖，确需出售，由市房管局统购、统售。对转手倒卖商品房牟取暴利者，由市房管局提请司法、工商行政管理部门视情节轻重予以罚款或没收其房屋以至追究刑事责任。

六、管理和维修

1、房屋产权所有者应自觉遵守政府有关房屋管理政策、法令，服从公安、城建部门和居委会对住宅道路、交通、消防、绿化及环境卫生的统一管理。任何单位和个人购买的商品住宅，只能用于居住，不得用作生产场地。不准堆放有毒、易燃、易暴等危险品及污染物，不得在房屋周围、房屋的公共走道、楼梯间、屋面等处自行拆建、搭建、堆放杂物或随意损坏房屋的结构。违者，各居委会有权收缴其生产工具、危险品及污染物，并报请城建部门拆除违章搭盖。

2、住宅内部的维修由房屋产权所有者承担（商品住宅在规定的保修期内出现质量问题，由售房单位负责返修）；公共部份（屋面、楼梯、走廊、上下水道、供电管线、化粪池等）的维修费，按购房面积分摊到户。

七、监督和检查

开发经营单位未经市房地产管理局会同计委安排售房计划的商品房不准出售；经营单位未按本细则规定执行，自行订价或擅自提价的，按《中华人民共和国价格管理条例》查处。建委、物委、建行负责指导，督促各开发公司认真执行本细则，对违反本细则规定的有权纠正。

八、本实施细则自颁发之日起施行。一九八六年度开工新建的商品房，如有违背上述细则，情节严重者，市建委、物委、建行有权进行纠正。