首套房和二套房有三个区别，分别是：

1、购房资格不同。由于有些城市只允许外地人购买一套房，所以不是所有人都有购买二套房的资格。首套房没有购买资格的限制；

2、契税不同。二套房的契税比首房的高百分之一到百分之二；

3、贷款利率不同。二套房利率比首套房的利率高1．1倍。

一、二套房的判定标准如下：

1、贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房认定为二套房；

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的认定为二套房；

3、夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定为二套房。

二、首套房证明开具流程如下：

1、首先，购房者应准备好身份证和户口薄等有关的材料，前往房子所在的房管部分办理手续；

2、购房者抵达房管部门以后，需到查询窗口收取《开具新购住宅证明申请表》，而且认真填写申请表上的有关内容，填写完毕后将申请表和材料递交给有关工作人员；

3、工作人员会将购房者的申请信息输入到系统中，而且核实信息的实在性，如没有其他问题，便可确定；

4、经工作人员审阅，假如购房者的有关信息无误，而且契合相应的条件，工作人员便会给购房者开具购房证明。

总之，名下无房贷或者有房贷已还清，再次购房均算为首套房，商品房首付比例为30％。名下有一房贷再次购商品房算二套房，首付比例上浮10％比例为40％。

首套房和二套房贷款利率

（一）首套房首付款的计算方式是：首付款＝总房款－客户贷款额；贷款额＝合同价（市场价）乘以80％头次贷款的贷款额度较高可以达到80％，总的来说公积金贷款首付比例为首套房90平方米及其以下的公积金贷款首付比例是不得低于20％，90平方米以上的话贷款首付比例就不能低于30％。

使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付20％；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，较低首付30％。而此前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍”的政策。

1、对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），较低首付比例为20％，贷款利率为公积金贷款基准利率；

2、对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请公积金贷款购买普通自住房的，较低首付款比例为30％，利率为公积金贷款基准利率的1．1倍；

3、对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请公积金贷款购买普通自住房的，贷款较低首付款比例为40％，利率为公积金贷款基准利率的1．1倍；

4、仍暂停发放家庭购买第三套及以上住房的个人住房公积金贷款。

《中华人民共和国和城乡建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。