合同免责[限制或免除责任]条款是指当事人双方在合同中事先约定旨在限制或免除其未来责任的条款。

（一）造成对方人身伤害的免责条款无效:

1、人身权的绝对保护[不可放弃]原则。

2、免除人身伤害的责任条款不问主观过错一律无效。

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效:

1、财产权的相对保护原则。

2、财产权免责条款相对无效：

（1）故意或重大过失不免责;

（2）轻过失可以预约免责：因一般过失造成对方财产损失的免责条款有效。

（三）显失公平的格式免责条款无效:

1、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

2、未尽提示义务或说明义务的免责条款无效。

一、格式条款无效的原因有哪些

格式条款无效的情形有：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立格式条款，损害国家利益的。2、恶意串通，损害国家、集体或第三者利益的。3、以合法形式掩盖非法目的的。4、损害社会公共利益。不得损害社会公共利益，这是订立格式条款的最基本原则之一。5、格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的。6、造成人身损害可以免责的条款无效。7、《消费者权益保护法》中的无效格式条款。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并且借助技术手段强制交易。8、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。如果格式条款中约定，当事人双方中有一方故意或重大过失造成对方财产损失的，该方无需赔偿的，该免责条款无效。9、违反法律、行政法规的强制性规定的。

二、免责条款的特点

免责条款具有如下特点：

第一，免责条款是一种合同条款，它是合同的组成部分。因此，许多国家的法律规定，任何企图援引免责条款免责的当事人必须首先证明该条款已经构成合同的一部分，否则他无权援引该免责条款。

第二，免责条款是事先约定的。当事人约定免责条款是为了减轻或免除其未来发生的责任，因此只有在责任发生以前由当事人约定且生效的免责条款，才能导致当事人的责任的减轻或免除。若在责任产生以后，当事人之间通过和解协议而减轻责任，则与达成免责条款是有本质区别的。

第三，免责条款旨在免除或限制当事人未来所应负的责任。基于不同的目的，免责条款可以分为两类：一是限制责任条款，即将当事人的法律责任限制在某种范围内的条款。例如，在合同中规定，卖方的赔偿责任不超过货款的总额。二是免除责任条款，如某些商店在其柜台上标明货物出门，恕不退换，就属于免除责任条款。严格地说，限制和免除责任的条款还是有区别的。在一般情况下，法律对免责条款的有效条件比对限责条款的有效条件要求更为严格。但是，由于免责条款和限责条款都是为了排除当事人未来的责任，因此，对这两种条款在理论上并没有作严格区别，一般将其统称为免责条款。

免责条款也不同于附条件的合同。尽管免责条款在设定时，当事人也可能在条款中指明一定的条件，当这些条件成就以后，当事人将被免除不履行合同的责任。但是，免责条款只是合同的一项条款，其设定的目的只是为限制和免除当事人未来的责任，而并不影响合同本身的效力，也就是说不会导致合同的生效或者解除。而当事人在附条件的合同中设定一定的条件，旨在以条件的成就或者不成就来影响合同本身的效力。如果条件成就，将会发生合同的生效或者终止。

综上所叙，租房合同免责条款无效情形有：显失公平的无效、以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效、造成对方人身伤害的条款无效、因故意、重大过失致他人财产损失的免责条款无效。