一、商品房能不能变成经济适用房

商品房是不能转为经济适用房的，但经济适用房是能转商品房的，经济适用房转商品房手续如下：

(一)首先您的经济适用房必须把抵押贷款还完，也就是您如果是当时贷款买的房，就去银行提前还下款。

(二)确定您的房子已满五年，看契税发票，不满五年的经济适用房是转不了商品房的。

(三)必须要过下户，条件是过到非本人名字下，(同一户口不允许过户)也就是不能过给结了婚的爱人，孩子等，如果已单立户的可以过给父母，或者过给岳父，岳母，或者亲戚，都是可以的。

(四)必须交一个综合地价款，(部分地区称之为土地出让金)，是合同价的10%。以昌平的天通苑为例，最低合同价是每平米3650，朝阳的是5400。这个教给大家怎么算。比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商，签订的交易合同价格就是：90X3650X10%=32850元

(五)除了综合地价款还一个就是契税，营业税，个人所得税。一般经济适用房都是90平以下，属于小面积住宅，所以只有一个契税，就是合同价的1%就可以了，部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税，营业税的算法参照另篇文章：2010二手房交易税费指南

(六)以上都具备了，您就可以着手准备办理了，首先签订一份交易合同，然后去把网签做了。

(七)带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证;以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始发票原件复印件(指的是第一次按2600交易的发票)，交易合同(可下载)4份，银联卡一张。

二、商品房与经济适用房有哪些区别

(一)获得土地的方式不同

商品房采用出让方式须交纳土地出让金;经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金;

(二)成本结构不同;

(三)租售政策不同

经济适用房只售不租，商品房不受限制;

(四)购买条件和对象不同

经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制;

(五)价格政策不同

经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人;房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。