楼房居住权一般是40年或70年,具体根据当事人的约定确定,没有约定的到居住权人死亡时居住权消灭。住宅用地全国统一执行的产权年限为70年,商住用地全国统一执行的产权年限为40年。具体为以下两种情况:
1、房屋的居住权期限由房屋所有人和居住权人双方共同确定,约定的期限到期后,居住权就消灭。居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
2、对居住权期限没有作出明确规定的可以推定为居住权人的终身,即居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。居住权不得转让、继承;设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
律师补充:
房屋居住权的特征:
1、居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权,在自己的房屋上不能设立居住权。
2、居住权人应严格限定于自然人,居住权是为特定人设定的。这是因为居住权主要是为基于婚姻、家庭关系而产生,主要是源于赡养、扶养和抚养的需要,往往涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益,这就决定了我国居住权的享有人只能是自然人。法人或其他非法人团体不可以享有居住权。
3、居住权不具有转让性。从我国的实际情况看,受居住权的目的和性质的限制,应当明确居住权是一项不可转让的权利。
4、居住权的期限一般具有长期性、终身性。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的,所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话,应当理解为与其生命共始终。
5、居住权因为是一种特殊的用益物权,即用来供无房屋的人居住的,是用来确保其生存利益的,所以居住权人享有的居住权不能转让、不能上市让与给他人。出租也只能是出租房屋的一部分,而不是全部。并且,居住权不得由他人继承。
【法律法规】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《民法典》第三百七十条
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
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