我们都知道,一般购房者取得房产证要完成三步:
1、项目竣工通过验收交付业主使用;
2、房企拿到整个项目的产权;
3、房企分割项目大产权,给业主的房子办理分户产权。
房企在为业主办理房产证之前,先得为项目办理大产权,法律上称之为初始登记。这个过程分为两部分,分别是办理土地证和项目大房产证。其中土地证是房企拿地后取得的,房产证是房子竣工验收后取得的。
这个过程所需要的材料有下面这些:
1、五证;
2、房企的主体资格证明,一般是房企营业执照;
3、竣工验收备案表;
4、房屋实测面积报告;
有了3和4后,房企可以通知业主收房了,同时房企也完成了初始登记拿到大产权。接着房企着手开始为业主办理分户产权。正常情况下,这个过程也就一个月左右,业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内,业主的小证一般也在30天以内,算上交房时间,整个过程一般不应该超过3个月。
但在实际过程中,开发商一般都代办产证,这里面除了正常手续需要消耗一定时间外,还涉及到银行抵押解除等资金运作,所以房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。
问题一、为什么会办不下来房产证呢?
房产证办理超期或者无法办下来的原因很多,主要有以下几种:
①违规用地,②变更规划,③竣工验收问题,④面积实测问题,⑤资金链问题,⑥公共维修基金和契税被挪用,⑦房企跑路。
总体来看,房产证办不下来绝大部分是因为房企违规操作。
问题二、房产证办不下来会有哪些问题?
房产证下不来,购房者无法取得所有权,无法对房子进行买卖、抵押、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
更严重者,房企因债务被强制执行时,没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产,债权人(一般是银行)可以依法要求强制执行。
问题三、办不下房产证,开发商有什么好处?
办不下房产证,房子仍然属于开发商,开发商可以利用房子进行再融资活动。此外,开发商的违规操作是办不下来房产证的主要原因,这些违规操作已经让开发商获得了不少收益,比如商改住好卖点,搞点违建增加利润等。
问题四、办不下来房产证,业主该怎么办?
由于办不下来房产证的原因很多,业主能自救的难度也有所不同。
如果小区取得房产证的条件基本满足,业主可以通过法律途径要求过户,难度不大;
如果房企存在比较的严重问题,难以获批,业主要求过户的难度一般;
如果房企存在非常严重的问题,办理房产证的难度非常大,业主应考虑退房。
此外,如果小区存在产权问题,所有业主都会受影响,这个时候所有业主行动起来才是关键,但部分有“搭便车”想法和缺乏法律风险意识的业主是个麻烦。
问题五、怎么避免产权风险?
一般来说,期房尽量买大品牌房企的房子,即使工程质量不比小房企好,但考虑到品牌影响力,一般产权风险要明显小于小房企。
不要涉足小产权、商改住的房子。小产权的房子根本没有大产证,而商改住的房子存在规划风险,因为规划的是商业,容易在面积实测、竣工验收环节出问题,北京已经要求不再给新建商改住项目发房产证了。
最后,买房前看清楚项目的手续,手续不全的项目可以略过了。即使是手续完整的房子,收房时也应注意检查竣工验收备案表和面积实测报告,如果没有这两个文件,开发商就属于违规交房。此时你应考虑的是维权或退房,如果住进去几年后,房价也涨上去了,才因为房产证办不下来向开发商维权,作为购房者的你也会陷入进退两难的境地。
全文1.4千字,阅读预计需要5分钟
不想阅读,直接问律师,最快3分钟有答案