一、开发商如何有效利用土地使用权抵押权益

开发商有效利用土地使用权抵押权益是如果付款方式是现金的话，购房人可以要求将与所购房地产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。如果付款方式是按揭贷款，且贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。

二、土地使用权出让的四种方式有哪些

土地使用权出让的四种方式有：

1．拍卖出让，出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

2．招标出让，是市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

3．挂牌出让国有土地使用权。

4．协议出让，是土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜。

三、土地使用权出让和转让区别是什么

土地使用权出让和转让区别是：

1．主体不同，出让主体是国有土地所有者；转让主体是取得国有土地使用权的土地使用者；

2．行为性质不同，出让是他物权设定，转让是他物权转移；

3．转移条件与程序不同，出让条件无限制，转让条件有限制；

4．交易市场不同，出让是属于一级市场，转让属于二级市场。