农村宅基地买卖合同一般没有效，但如下情形除外：

1、农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同符合相关条件的，应认定有效；

2、本农村集体经济组织成员与外农村集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效；

3、其他情形。

一、购买小产权房子的法律风险有哪些

第一是存在法律效力风险。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第二，房产转让风险。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。第三，政策风险。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

二、放弃村集体成员身份承诺书

简单地说，契约只要不违反公序良俗，就合法。集体经济组织成员，是指在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。农村村集体经济组织成员资格认定条件如下：1、是否具有农村集体经济组织所在地常住户口、是否在农村集体经济组织所在地长期生产、生活、是否以农村集体经济组织的土地为基本生活保障。

三、农村宅基地买卖后多年卖方反悔

此时需要分情况处理。

(一)、如果是集体经济组织内部的宅基地买卖，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。(二)、法律明文禁止宅基地向城镇居民转让。(三)、不同集体经济组织成员之间转让农村房屋，此时需要看房屋买卖合同的效力。