一、居住权属于什么权利

居住权，是指特定的公民在自己依法占有的房屋内因居住和生活而享有的并排斥他人非法干涉的使用房屋的权利。居住权的性质主要表现在以下七个方面：

（一）居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。

由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

（二）居住权的主体范围限定为特定的自然人。

因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

（三）居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。

居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

（四）居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。

居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

（五）居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。

这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

（六）居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。

这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。

（七）居住权具有不可转让性。

人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。

《民法典》

第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

二、居住权制度的演变

（一）传统居住权的性质与规定

传统居住权属于人役权，一般为特定人群无偿设立，具有帮扶目的。居住权之前一般适用于婚姻家庭领域，为亲属或其他共同居住人无偿设立，仅在《民法典》第二十七条第三款进行了规定。此处“居住权”并无物权属性，不具公示及对抗效力，对居住权人的保护力度有限。

（二）《民法典》中居住权规定的进步

在《民法典》颁布前，我国立法并未确立居住权制度，在审理涉及居住权益纠纷时，法官仅能用“公序良俗”“禁止权利滥用”等原则进行处理。但《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”该条文的“除外”情形可视为对居住权适用范围的扩张，将“居住权”确立为用益物权后，当事人可通过合法有效的形式取得居住权，保障自身权益。

三、确定居住权制度的现实意义

（一）推进以房养老的老龄化住房保障

我国目前已经出现反向抵押等“以房养老”模式，即老年人将自有房屋抵押给金融机构，金融机构按月向老年人发放丰厚的养老金，同时老年人可以继续居住在房屋里，待老年人身故后由金融机构取得房屋产权。但反向抵押等以房养老制度在我国并未实现普及，居住权制度允许老年人在将房产提前赠与子女的同时自由行使和处置房屋居住权益，更好地从法律制度上规范老龄化住房保障。

（二）保障家庭成员的居住权益

尽管现有婚姻家庭继承制度中的居住使用权可实现大部分居住利益，但在缺少上位法的情况下，实践中对居住权的法律性质、适用范围和效力一直存在争议，遗嘱约定或法院判决确定的居住使用权缺少法律制度保障。通过明确居住权制度，有利于明确居住权的性质、尤其是确立居住权和其他权利冲突时的裁判规范，以更好保障家庭成员间的居住权益。