一、如何理解小区车位应当首先满足业主的需要

（一）规范的性质

有观点认为，该规定属于效力性强制性规定，违反该规定的车库、车位转让合同无效。“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享受的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。

（二）规范的理解问题

“首先”的理解

“首先”是否是优先购买权（承租权）

有人认为“首先”是一种优先权—优先购买权（承租权）。但采取该观点，与立法目的不符。

二、物业有权买卖小区道路上的公共车位吗

小区物业没有权利出售共用部分的土地作为停车位。

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

地上停车位是否属于全体业主所有，要看建设规划的时候是否规划的停车位。如果出售的部位没有规划停车位，那么属于全体业主的公共部位，开发商和物业公司无权利进行出售。

三、小区停车位属于谁

业主共有道路上的小区停车位，属于所有业主。

根据2021年实施的《民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。