房屋买卖契约是否有效?关键要看买卖是否合法。现将相关规定汇摘如下：

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地的所有权、使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。

1982年1月7日《国务院批转〈第二次全国农村房屋建设工作会议纪要〉的通知》明确规定：社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。

2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。

可见从中央到地方，从法律到法规，对农村房屋买卖问题均有明确规定。除本村村民以外，任何人买卖农村房屋必须履行严格的审批、登记手续，否则买卖协议均属无效!

诚然，多数卖者是因房屋涨价而悔约，但是道德不是法律，感情更是替代不了法律，尤其司法审判人员更要明确这个道理。本人代理的类似案件，个别法官竟然公开引用最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条(注：该条早已明确废止)判案，更是错误的。