住房和城乡建设部制订的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)于1月1日正式颁布实施。《指导规则》与2003年实行的《业主大会规程》相比，最大的进步就是明确了业主大会和业主委员会在筹备和运行过程中的各项工作具体由谁来管，怎样管理等具体操作细节，贴近了实际，可操作性大大提高。

规定了业主大会和业主委员会的最迟成立期限

存什么样的情况下可以成立业主委员会，一直是闲扰很多小区的问题。《指导规则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50％时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向政府部门提出筹备业主大会的书面申请，启动业主委员会成立的第一步。

在筹备成六业主委员会的过程中，很多小区跑起了“马拉松”，有的时候拖上一年半载是很常见的事。但《指导规则》规定了时间期限，明确政府部门在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。由此可见，今后小区成立业主大会和业主委员会，最迟5个月的时间内就要完成。

解决了分期建设小区成立业主大会和业主委员会难的问题

原《业主大会规程》第三条规定“一个物业区域只能成立一个业主大会。”

“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成”。《指导规则》第二章第十六条明确规定“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。”为了保障后期入住的业主权益不受侵害，该条款还规定“首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。”

这条规定在业主大会和业主委员会的筹备和成立的实际工作中具有非常重要的指导意义。就北京而言，很多项目由于开发商资金不足、拆迁腾地、开发面积较大等诸多原因，很多项目的开发周期很长，房屋是分批交付使用的，业主是分期入住的。有的项目要在长达两三年的时间内业主才能全部入住。小区先期入住的业主很难占到总面积的50％，因而迟迟不能成立业主大会和业主委员会，无法取得直接与物业服务企业平等对话的权利。对于小区中与业主日常生活息息相关的停车、通行、安全等方面的问题不能得到及时的解决，更谈不上解决先期入住业主日常生活中的诸多不便，从而造成小区前期物业管理的空缺问题。

《指导规则》牛的这些规定，解决了分期入住的小区成立业主大会和业主委员会难的问题，填补了实际工作中出现这种情况的法律空白。先期成立的业主大会和业主委员会可以通过与物业服务企业的沟通和对话对小区的建设提出意见，为先期入住的业主解决日常生活中的诸多不便，同时小区后期开发建设的物业管理提供经验和教训，最大程度保障了全体业主的合法权益不受侵害。

明确了业主大会和业主委员会工作经费的来源

原《业主大会规程》规定“业主大会和业主委员会的工作经费由业主分摊”。在实际工作中，可执行性较差，具体由业主怎样分摊，每个业主摊多少，在物业区域内很难达成一致，宝贵的时间和精力都浪费在这些小节上面了。

《指导规则》第三章第四十二条中新增了“工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。”

“工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。”这些具体的规定拓宽了工作经费的来源渠道，为业主大会、业主委员会工作的持续发展提供了经济保障。我们生活在现实的社会中，衣食住行，皆要有经济做支撑，仅靠义务和雷峰精神，业主大会和业主委员会是不能持续而良性发展的。此条款的具体规定为业主大会和业主委员会的健康、可持续发展提供了经济上的保障。

明确了政府基层部门是业主大会和业主委员会的指导监督部门

《指导规则》明确，业主大会和业主委员会的指导和监督部门是物业所在地区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。还进一步细化在业主大会和业主委员会筹备和运行过程中，发生具体情况时，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应该履行的义务。即在该章节中规范相关部门对业主大会和业主委员会建设具体应该怎样指导监督，例如，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉；当建设单位未按要求报送筹备首次业主大会的相关文件资料，物业所在地的相关政府有权责令建设单位限期改正等。这些具体细节的规定，使业主大会和业主委员会在筹备成立和运行的过程中有人管，筹备人员知道应该找谁管。避免因法律规定上空白，导致相关部门责任义务不清而被各部’刁之间相互推诿、踢皮球现象的发生。这些细致的规定为业主大会和业主委员会的筹备成立以及以后开展工作扫清了制度上的障碍。

在特定情况下首次引入了国家机器的执法机关

《指导规则》在第四章指导和监督的第五十五条和第五十六条中首次规定了在某些特定的情况下(即“擅自使用业主大会印章”；“在业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料，印章及其他属于全体业主所有的财物的”)，可寻求物业所在地的公安机关协助移交。

在指导和监督这一章节中，首次明确了业主大会和业主委员会在运作过程中，违反有关规定，损害了业主利益时的处罚条款，行使处罚权的是物业所在地公安机关。这就从法律的层次上规范了业主大会和业主委员会的行为。

原《业主大会规程》中，对于业主大会和业主委员会违反规定时没有相应的处罚条款，更没有处罚机关。当业主大会和业主委员会违反相关规定，或损害业主的公共利益时，解决的途径一是私下洽商解决；二是寻求诉讼支持。在实际操作过中，由于整个诉讼过程耗时耗力，即使最终诉讼请求得到了法院的支持，但由于时间拖得过长，有些档案资料可能已有遗失，给业主造成不可弥补的损失。或者因为执行困难，同样给业主造成损失。

《指导规则》明确将具有强制性的同家机器的执法机关，物业所在地的公安机关引入。在特定的情况下，可以利用公安机关具有强制性等特点维护业主的公共利益不受侵害。这就从法律的层次上强制规范了业主大会和业主委员会的行为。

确定了在物业管理区域内可以召开物业管理联席会议

随着房地产业的高速发展，物业管理与百姓的生活息息相关，涉及到社会上的方方面面。切实解决物业管理中遇到的问题，为老百姓办实事，不是一个物业服务企业，乃至一两个政府部门能解决的事情。

《指导规则》第四章第六十一条规定了“物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。”该会议“由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公司派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。”这是一条非常切合实际的规定，能把物业所在地相关部门的代表组织起来，坐在一起共同协商，能解决许多实际问题，不仅提高了工作效率，还能为业主提供优质的服务。