地役权的不可分性,指地役权为不可分的权利。地役权的不可分性,主要体现在两个方面:(1)地役权不受需役地部分转让的影响。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。(2)地役权不受供役地部分转让的影响。
地役权的从属性
地役权的从属性,主要表现在三种情形:
第一,地役权人不得自己保留需役地的使用权,而单独将地役权转让。
第二,地役权人不得自己保留地役权,而单独将需役地的使用权转让。
第三,地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总之,地役权只能随需役地使用权的转让而转让,如果违反r地役权的从属性就被认为行为无效。例如,甲为了自己房屋采光方便,与乙房屋设定了采光地役权,约定乙的房屋不得修建二层以上建筑,并办理了登记。后来,甲将自己的房屋转让给了丙,乙就在自己的房屋上修建了三层小楼,丙请求乙去除层,遭到乙的拒绝。
乙认为:地役权乃是他与甲设定,旁人不得享有。本案分析认为,地役权与需役地共存亡,需役地既已转移至丙,为需役地所设定的地役权也当然转移至丙,除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张应予支持,乙的主张不成立。
《中华人民共和民法典》
第三百七十二条地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。
第三百七十三条设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)供役地和需役地的位置;
(三)利用目的和方法;
(四)地役权期限;
(五)费用及其支付方式;
(六)解决争议的方法。
第三百七十四条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
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