一、土地抵押登记的作用

(一)抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况;并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。

(二)警示效力。土地抵押权登记的目的，在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。

二、土地使用权抵押的法律特征

（一）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

（二）土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

（三）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

（四）土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

（五）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

三、土地使用权抵押登记

（一）申请。抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订十五日内，凭抵押合同，贷款合同申请抵押登记。填写土地抵押登记申请书。并提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、身份证等有关材料。

（二）地籍调查。由国土资源局派人对新设定土地使用权抵押权的宗地进行地籍调查。

（三）权属审核。土地登记人员对抵押设定的登记内容进行审核。

（四）注册登记。经审核符合登记的，在宗地原《土地登记卡》上进行注册登记。

（五）颁发证书。申请人凭身份证和《土地登记收件单》领取《土地他项权利证明书》。