1998年房改以来，北京在产权型保障房制度上的探索非常积极，供应品种也是最多的，比如限价房、经适房、安置房和自住性商品房(简称自住房)等。但是，这些产权型保障房配售对象非常严格，多数囿于京籍人士，而非户籍人士被排斥在轮候库外面。比如，上世纪90年代推出、历经时间最长的经适房、限价房，完全在京籍范围内分配；2011年推出的自住房，优先解决京籍和保障房轮候库无房人群，名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买。

此次北京发布的办法中明确提出，符合限购条件但有房的常住居民、无房但有房屋交易记录的常住居民都没有配售资格。而且，一个家庭只能购买一套共有产权住房。而此次办法中明确规定，非户籍常住人士配售比例不得低于30%。

另外，过去的保障房类别，特别是如经适房、限价房，由于超额溢价收益明显、分配机制上存在缺陷，“寻租保障房”成为普遍现象，很多地方都爆出“住保障房、开宝马车”的现象。此次北京办法中，不仅通过限制有房人群、假离婚(有房屋转让记录)获得住房，而且规定在购房人网上申请和审核的基础上，由市住建委监督开发商摇号配售。此外，此次北京办法中还提出，购房人和政府产权共有的比例灵活、一盘一议，5年后上市时，政府代持机构优先回购等。这些做法，均意在最大程度地减少保障房“寻租”，解决户籍和新市民无房户的住房需求。

在当前从上到下全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房供应新制度的框架下，北京高调发布共有产权住房管理办法，事实上也是顺应住房需求的变化，构建新的住房供应制度。目前来看，包括外来人口、新就业大学生在内的新市民，是住房需求的主力军，但由于房价支付能力不足，需要构建“先租后买”、“租售并举”、“先小后大”的供应体系，首先培育租赁市场，体面地解决他们的住房需求，其次通过持续积蓄，让他们逐渐具备购房能力。

目前，每年25万左右的在京高校毕业生留京比例在50%左右。而且，北京也是国内人口、各类人才吸附能力最强的城市，周围省份40%左右的外出人口进入北京，楼市供求关系之紧张可以想象，而且长期无法缓解，超高房价在北京出现也不奇怪。因此，北京最受伤的莫过于包括广大“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”。这部分人长期在北京生活和工作，对于拥有产权住房，成为“有产者”，分享城市发展和升级红利，分享城市化红利有着强烈的诉求。

未来5年，北京新增150万套住房中，租赁住房将占30%，而且新增供地配建租赁住房已经常态化，租赁市场在快速发展和成熟。同时，长期在京工作创业的人口，他们迫切希望拥有产权住房，但支付能力不足。顺应这种需求，此次北京的办法中，除了基于产权共有降低入市门槛，未对出租有任何限制(租金按份额分配)。而且，5年后上市交易时，购房者可随行就市地出售自有产权部分，或购买政府让渡与购房者免费使用的产权部分，实现全部产权拥有。

因此，从本质上讲，购房者拥有的产权部分，在权益上与商品住房无任何差异。唯一的区别就是，购房者以自己的支付能力，选择购买的产权部分，以自己的支付能力拥有产权型住房。也就是说，购房者和政府的产权份额，既可以是6：4，也可以是5：5。这样，即便是高房价，但在政府大幅度折让地价，以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价，户型限制(90平方米以下户型至少要占到70%)及产权共有等多方支持下，“夹心层”实现拥有产权住房的诉求是可以实现的。

事实上，不管购房者和政府的产权份额按6：4还是5：5配置，都是购房者根据自己支付能力选择的结果，实际就是“先买小房子，再买大房子”，这不仅是理性的购房行为，也顺应需求并丰富多层次住房供应体系，更是长效机制。而且共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的，即根据居民支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”，构建住房梯次和理性消费层次。

目前，成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房，而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策，事实上是将“先租后买”、“租售并举”有效地结合了起来。

一、北京自住房申请流程

1、报名

网上现场两步都得走按照职责分工，市住建委负责指导、监督全市自住型商品房销售管理工作，而开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，就会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。到时候，老百姓能从这些公示内容中看到项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积、销售均价等信息。

如果真对某个项目动了买房的念头，在这不少于15天的公示期中，市民可以按照普通购房要求提交相关材料；经适房、两限房轮候家庭，还得提交《北京市城市居民购买经济适用住房／限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。申请人既要在网上提交相关材料，也要到开发商销售现场提交原件和复印件，就是说网上和现场提交材料的两步都要走。

2、核验

20个工作日内给出结果市民在提交材料之后的20个工作日内就可以得到是否通过审核的结果，通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号。

3、摇号

与车牌摇号系统类似摇号前，产权型保障房轮候家庭和本市户籍无房且其中单身人士已年满25周岁的家庭会自动进入优先池，其他有购房资格的人群则会进入普通摇号池。系统摇号开始以后，会分别对这两个摇号池内的候选人排大队，再由开发商依次通知选房。

4、选房

按摇号确定顺序依次递补优先池中的家庭会先选房，而且每个申请家庭只能选择一套自住型商品房。选房之后就是签约。开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。