小产权房能否降价

农民住房和小产权房可以增加供给，有效控制城市房价。小产权房是指在农村集体土地上建造的不缴纳土地出让金的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，也叫“农村产权房”“小产权房”不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一个习惯用语。没有国家颁发的土地使用证和预售证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价的快速上涨密切相关，自2007年房价快速上涨以来，小产权房成为社会关注的热点话题。按照国家相关要求，“小产权房”是不允许确权发证的，不受法律保护。（1）法律效力“小产权房”买卖合同一般无效。但也要区别不同情况：

对于乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，房屋买卖合同有效。

将房屋出售给乡外人员的，经有关组织、部门批准，合同视为有效。

未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡外人员，未实际履行合同或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。房地产转让“小产权房”不能取得正式的房地产权证，不构成不动产合法产权。也就是说，产权小的房子只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让或者出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。同时，对住宅的保值增值也有一定的影响。（3）政策风险在购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至被迫拆除。购房者将面临拿不到房子、不能及时领房款的尴尬局面。

购房后国家征地拆迁，由于农村产权房不具有国家承认的合法产权，买受人不是合法产权人，因此不能取得产权的拆迁补偿，也不能取得拆迁补偿由于实际使用权与产权补偿相比是很少的。农村产权房的开发建设没有明确的规定限制，开发建设缺乏监管，对购房者的利益造成一定影响。同时，没有开发单位资质，很难保证房屋质量和售后保修。