一、怎样举证物业违反合同

（一）从“谁主张谁举证”的原则出发，物业公司作为原告，由物业公司承担举证责任是法律的原则性要求。同时，物业管理合同是从物业公司“提供服务”为合同标的，物业公司按照物业合同要求提供了哪些服务自然保存有证据，由其举证更便利、更合理。物业公司欲主张业主交纳物业费，首先应当证明自身履行了合同义务，提供了相应的服务。如果物业公司在庭审中只是提供了物业管理服务合同，仅仅能证实他们和业主之间存在合同关系，至于这份合同的履行状况，处于无法确定的状态，那么，这显然是远远不够的。所以，仅有物业合同还不够充分，还需提供其他证据加以补充，以便支持其诉请。这就好像买卖合同签订以后，卖方要想向买方收取货款，首先得证实已交付了货物。而“物业服务”就好比是物业合同中的“货物”。所以，物业公司欲取得服务费，应以提供服务在先为条件。如果不能证明，则物业公司将面临证明不能的风险。反观业主，在物业管理中是被动接受服务的。而且，否定性事实的举证本就不符合举证逻辑，所以，要求业主承担主要举证责任，既不现实也不公平。

（二）从物业管理的实际情况看，也应当由物业公司提供证据。物业公司是物业服务的提供者，其有能力提供与其服务相对应的证据。并且按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》，物业管理按照不同的收费标准将物业管理的事项加以细化，将物业收费分为五级，包含五类收费：综合管理服务标准与收费标准;公共区域清洁卫生服务标准与收费标准;公共区域秩序维护服务标准与收费标准;公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准;共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准。而每一项的收费项下都有相对应的服务要求。不同的收费标准代表了不同层次的服务水平。比方说一级公共区域清洁卫生服务标准与收费标准中对道路地面、绿地的要求即：每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角;明沟每周清扫一次。而四级的要求：道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。由此可见，物业公司按不同的标准收取物业管理费，那么相应的，服务也要达到上述的收费的标准。作为物业公司的服务是菜单式的，每天提供哪些服务是可以量化的，为了小区的卫生、保安、维修、绿化雇佣了哪些人员、薪金支付状况，有哪些设备，为了物业服务，有哪些合理的支出。而该案件中物业是按照四级标准收费的，那么按照上述标准逐一审查物业公司是否作为，本是查明案件的必由之路。如果物业公司不能提供，则应承担不能举证的风险。反之在举证环节如果严格的对待业主，则必然是不合理的要求，试想，物业公司的管理行为大多在白天进行，而大多业主这个时间基本不在小区，所以，该案法院一味要求业主举证，而放宽物业公司的举证责任，甚至认为物业管理无法量化的思路是错误的，其结果必然是物业公司坐收渔利。

（三）照片在此类案件中的证据作用。在本案的庭审中部分业主提供了一些照片作为证据证明物业服务不到位的事实:比方说小区杂草丛生的照片、小区垃圾无人打扫的照片、小区设施无人维修的照片。林林种种，已经足够说明物业管理其服务过程中存在的不足。在此情况下，法院仍然认为业主的证据不足。判定“仅凭照片尚难以认定原告未依据合同约定履行服务”。笔者认为，法院在该案中对业主举证责任认定过于苛刻，而对物业的举证责任则放得过于宽松。按照民事审判的证据优势规则，在一方的举证占有优势的情况下，就应当作出对该方有利的判决。何况照片在此类案件中是不可多得的证据，可以直接客观地反映了该小区的物业管理现实，在没有相反证据的情况下，应当给予采信。

二、物业合同纠纷法律规定的诉讼时效是多久

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因此，物业合同纠纷法律规定的诉讼时效是3年。

三、物业合同纠纷仲裁的条件是什么

1、只有平等主体之间发生的物业管理纠纷才具有可仲裁性。物业管理活动的基础是物业服务合同，而物业服务合同是作为平等主体的业主和物业管理企业之间签订的有偿服务合同，基于物业服务合同而产生的纠纷，是属于平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，符合《中华人民共和国仲裁法》规定的仲裁范围，具有可仲裁性。至于业主、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位与建设行政主管部门、物价管理部门之间的行政管理关系而引起的行政纠纷不具有平等性，业主私自违章搭盖、侵权索赔方面的纠纷不存在书面的仲裁协议，都不属于仲裁的可受理范围。

2、必须签订了有效的仲裁协议。由于仲裁协议是仲裁受理的前提，因此，在仲裁案中必须审查双方当事人是否存在有效的仲裁协议，只有在物业服务合同或补充协议中签订有效的仲裁协议，仲裁委员会才能受理该物业管理纠纷，否则无权进行管辖。

3、符合法定程序产生并取得业主大会表决同意或授权的业主委员会与具有物业管理资质的物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力，物业服务合同中约定的仲裁协议对全体业主和实际使用人具有法律约束力，该物业管理区域内的任何一个业主或物业使用人以其本人与物业管理企业之间未实际签订仲裁协议为由提出的仲裁管辖异议均不能成立。