如何规避买卖不破租赁中的买卖陷阱
时间:2023-03-15 17:41:00 302人看过 来源:互联网

1、要注意的就是必须去相关房管部门查清房屋的目前状况,是否被抵押或是否有债务,如果买家看中的是学区房,也要注意是否已有小孩挂靠;

2、要注意的就是在签订合同时,一定要审查清楚,严格按照程序办事;

3、关于房屋是否已被出租,如果原房主与租客未进行公证或登记,那么以防万一,在与原房主签订合同时,可添加一个相关的补充合同或补充条款,用来进行救济。

当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

一、哪些情况不得适用买卖不破租赁原则?

1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。

抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。

租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。

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