通常影响二手房贷款年限的有以下几个因素：

所购房屋的“房龄”

购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋，银行在贷款时可控的风险相对较大，在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。

土地使用年限

土地使用年限和房龄不同，前者是从开发商最早拿地时开始算起，而后者则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。

借款人年龄

银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。

据了解，建-行和大部分银行此前执行的二手房贷款标准都是贷款期限+房龄不超过40年，今后建-行在广州部分地区将放宽至50年。

对贷款人年龄的限制，大部分商业银行则执行贷款人年龄+贷款期限上限标准，如工-行、农-行、光大银行等要求不超过70岁，邮储银行、中信银行要求不超过65岁，而中国银行对上限标准分男女进行要求：男不超过65岁、女不超过60岁。