买房要注意楼盘的以下情况：

1、查阅开发商、建筑方是否有违规、官司等不良记录；

2、了解楼盘施工情况、楼盘大小以及设施完备情况等；

3、询问《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》是否齐全。

买房要注意开发商楼盘的容积率

什么是“三率”

这里的“三率”可不是汽车里的“三滤”，房地产的“三率”即“绿地率”、“容积率”、“房屋使用率”的简称。这是很多年轻购房者在考察楼盘时比较容易忽略的三个关键数据，因此专文讲解。

绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。需要注意的是，开发商在楼书中所说的“绿化率”其实是一种比较不准确的说法。

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式为容积率＝总建筑面积总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。需要注意一点，购房者在面对置业顾问的时候，因为专业性较强，容积率通常是一个让他们比较敏感的词汇。如果容积率比较高的项目，他们的回答可能会有一定水分。如果想了解一个项目的容积率，多数时候可以从网站上查询到准确数值。

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

房屋使用率：也俗称“得房率”，是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70％，多层建筑使用率不得低于75％。专业人士认为70％至80％的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。

为什么需要关注“三率”

对于一个房地产项目而言，绿地率的高低其实与房价密切相关，绿地率越高，房价往往也越高。按我们的标准，一般价格的楼盘能够达到30％的绿地率已经很不错了。很多单体楼小户型或者建筑面积不足十万平米的小项目，绿地率很多都难以保证。从悬爷个人的购房趋向上看，我不太喜欢完美没有绿地率的项目。毕竟，下班回到家能在小区里散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一个没有绿地花园的大楼里，对我来说那和住在办公室里恐怕没什么大区别。另外，有一定绿地率的小区内，空气环境和噪音环境都会好上一些。需要注意的一点是，购房时不要被开发商的那些“名树、名花”之类的言语忽悠了。它们所能带给你的，除了购房成本增加之外，其实与一般的大杨树月季花没什么区别。

容积率其实是购房者在买房时务必需要关注的一个数据，因为它牵扯面比较多。知道了一个项目的容积率，再配合一些楼层或占地面积之类的数据，大约也就知道了这个项目未来的居住舒适性会如何，建筑密度大约几何。对于大城市而言，可能5左右的容积率比较常见，这一般都是高层塔楼才有的数字，其居住舒适性可想而知。对于一般的中小城市或大城市的郊区位置，则一般2－4的容积率是比较常见的，2以下的一般都是花园洋房之类的天价项目才有了，1以下的，除了悬爷的小产权四合院那就是别墅项目了。按惯例，因为地价的关系，越靠近城市中心的房产项目，容积率越高。从青年置业的角度来说，除了个别小户型项目外，性价比都不高。

最后，说说得房率。其实，很多开发商在销售环节上，会对“得房率”注水。即把公摊故意说的低一些，等到购房者拿到购房合同时候，才真正得知自己的得房率高低。但在这个指标上，其实很多购房者可以依据具体的产品有一个初步的判断。首先查得项目的实际公摊，再根据自己意向的户型建筑面积加以计算大体可以得知。一般来说，楼层越高，公共空间越大，同楼层内户数越多的，得房率越低。

《商品房销售管理办法》第三十三条

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。