上诉人(原审被告)湖南天凯房地产开发集团有限公司(原怀化市天凯房地产开发有限公司)，住所地湖南省怀化市河西舞阳大道168号，组织机构代码：73675584-4。

法定代表人周必成，该公司董事长。

委托代理人易炜(特别授权)，男，1974年1月10日出生，汉族，湖南天凯房地产开发集团有限公司员工，住湖南省怀化市鹤城区锦溪北路113号1栋2单元10号。

被上诉人(原审原告)曹建平，男，1956年12月5日出生，汉族，下岗职工，现住湖南省怀化市纱厂安置房。

委托代理人蔡日东(特别授权)，湖南五溪律师事务所律师。

委托代理人崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。

案由：商品房预售合同纠纷

上诉人湖南天凯房地产开发集团有限公司(原怀化市天凯房地产开发有限公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院(2007)怀鹤民一初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月19日立案受理后，依法组成由审判员向淑莉担任审判长，审判员金丽、刘士平参加的合议庭，于2009年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人湖南天凯房地产开发集团有限公司的委托代理人易炜、被上诉人曹建平及其委托代理人蔡日东到庭参加诉讼。湖南天凯房地产开发集团有限公司的法定代表人周必成及曹建平的第二代理人崔小龙未到庭。本案现已审理终结。

经审理查明：2004年3月18日，怀化市天生堂社区服务站(甲方)与怀化市天凯房地产开发有限公司(乙方)(现为湖南天凯房地产开发集团有限公司)签订《委托开发安置分流下岗职工小区协议书》，怀化市天生堂社区服务站将其管理的6.21亩土地分期开发安置下岗分流职工及危房户的经济住宅，双方约定乙方开发的住宅只能安置原怀化纺织厂(含安江分厂)的分流下岗职工，其土地款(不含公用部分)折成建筑实物留给社区服务站和房价优惠补偿给职工，乙方开发出来的经济住房，以低于市场价的优惠出售给职工(每平方米588米，含报建费用);甲方协助乙方办好两证，办证费用由购房户负责;甲方负责协助乙方把购房款收到位，在办理建房手续、修住宅及办理证时分期付给乙方等。同年11月8日，怀化市天生堂社区服务站与怀化市天凯房地产开发有限公司又签订《首期建房补充协议》，就首期开发建房的房屋结构、质量标准、土地补偿、建房款的支付等事项进行了约定。同年12月14日，曹建平与怀化市天凯房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房的用途为住宅，买受人的房屋仅作住宅使用，房号为第1栋1单元401号房，建筑面积共112.20平方米。按建筑面积计算，该商品房单价每平方米607.92元，总金额68208.6元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。买受人按下列第1种，即一次性付款方式付款，出卖人应当在2005年10月1日前交房。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。

(1)逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限(2005年10月1日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本合同1式4份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人1份、买受人1份、社区1份、房产1份。本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议：1、办理二证(即土地使用证、房产证)，房屋竣工时由买受人将办证费用交托出卖人代办(费用按实结算);

2、有线电视初装费用由买受人负责，出卖人负责联系;

3、工程进度情况：社区如延期付款，拖延工程进度或误工，则由怀化天生堂服务社区负责。曹建平于2004年10月29日按约一次性支付房款68208.6元，并于2005年7月21日交办理房产证款项4000元，约定：办房产、土地两证的款，以房产局发票为准。湖南天凯房地产开发集团有限公司于2006年3月底将本案标的商品房钥匙交给曹建平，未按合同约定办理房屋交接手续，未提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。湖南天凯房地产开发集团有限公司已代曹建平办理好房产证，证号为：怀房权证字第00075960号，填发日期：2006年9月21日，产权登记面积为114.84平方米。2006年3月27日，怀化市工商行政管理局鹤城区分局盈口工商所就曹建平等24户购房户申诉怀化市天凯房地产开发有限公司逾期交房请求赔偿违约金进行调解，怀化市天凯房地产开发有限公司同意补偿24户业主每户人民币500元，补偿贺志明、赵胜权等10户业主误工费15000元。该补偿已到位，但24户业主并未在工商部门的调解协议上签名。另查明，怀化市天凯房地产开发有限公司未取得该开发土地的土地使用权，未办理商品房预售登记，取得商品房预售许可证明。

二审审理期间，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、湖南天凯房地产开发集团有限公司补偿曹建平逾期交房损失3683元，减去已支付500元，尚应支付3183元;

二、湖南天凯房地产开发集团有限公司向曹建平提交房屋产权证书，并退还曹建平剩余办证费用1744元(含房屋维修基金1396元);

三、曹建平向湖南天凯房地产开发集团有限公司补交购房款2046元;

四、以上一、二、三项于2009年6月4日履行完毕;

五、由湖南天凯房地产开发集团有限公司协助怀化市天生堂社区服务站办理曹建平所购房屋的土地使用权证，曹建平负担办证费用;

六、本案一审诉讼费400元，二审诉讼费50元依法减半收取25元，合计425元，由湖南天凯房地产开发集团有限公司负担;

七、本调解协议经双方当事人签字后生效。

上述协议符合相关法律规定，本院予以确认。

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审判长向淑莉