案情简介

委托人作为商场商铺的承租人，缴纳了大额的保证金、进场费，市场推广费，顶手费，前期物业费之后进场经营，不料商场生意惨淡，人流稀少，交易甚少，兼之物业管理公司服务不到位，委托人打算解除合同，但又忌讳商场扣除保证金和缴纳提前解约的违约金，前来咨询本所律师寻求解决方案。

办案思路及心得

本所律师接案后分析认为，经营不善，物业服务不到位并非解除合同的法定理由，若提起合同解除之诉的话，这些理由难以获得法院支持，且举证难度过大，委托人的诉讼目的难以达到。经过进一步调查得知，此商场是村委会自行建设的商场，尚未取得政府部门的规划建设许可证，属于违建建筑，因此，依据最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释，此类租赁合同无效，合同被判定无效之后，委托人依法可以获得被告出租人返还的各种费用。此种方案减少了我方的举证责任，基本满足了委托人的意图，遂提起合同无效之诉。

裁判结果

此案前后经过5次开庭审理才宣判。法院审理后认为，被告用于出租的商场尚未申办政府要求的规划许可和用地许可，依据法律和司法解释，租赁合同依法无效，被告依此无效合同收取原告的保证金，进场费，市场推广费，顶手费依法应当退还给原告。因为被告对此商场提供了物业管理，因此前期物业管理费按照政府物价部门的标准计至原告退场之日，多收部分理应予以退还。一审宣判后，原被告双方服判诉。本所律师的办案思路得到法院的支持。

一、小产权租赁合同合法吗

在现实生活中，有些人购买小产权房后用于出租。法律规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。所以，这项行为从一开始就是不受法律保护的，因此小产权租赁合同是不合法的。