影响房地产估价的因素：

一、房地产的初始购买价格；

二、房地产的使用时间；

三、建筑结构、层次、朝向；

四、社区周边环境；

五、电梯的数量和品牌；

六、房屋所在地段；

七、社区配套设施；

八、房屋区域规划。

按套计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

怎么进行房产估价

自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：

1、明确估价基本事项。

明确估价基本事项，应明确下列事项：

（1）估价目的

估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。

（2）价值日期

价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。

（3）估价对象

估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。

（4）价值类型

价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

2、制定估价作业方案。

制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。

估价作业方案应包括下列内容：

（1）估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；

（2）估价工作质量要求及保障措施；

（3）估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

3、搜集估价所需资料。

房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

估价所需资料应包括下列方面：

（1）反映估价对象状况的资料；

（2）估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；

（3）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

（4）对房地产价格有普遍影响的资料。

4、实地查勘估价对象。

每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，

进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

5、选定估价方法进行测算。

估价方法选用

（1）注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。

（2）注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

（3）估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。

（4）同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。

6、确定估价结果。

7、撰写估价报告。

8、审核估价报告。

9、交付估价报告。

10、估价资料归档。

估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。应保存的估价资料至少包括下列内容：

（1）估价报告；

（2）估价委托书和估价委托合同；

（3）估价所依据的估价委托人提供的资料；

（4）实地查勘记录；

（5）估价报告内部审核记录；

（6）有重要专业帮助的专业意见。

《商品房销售管理办法》第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。