随着物业管理行业的各项法律法规逐步完善，物业管理企业服务运作也已渐趋规范。目前，物业管理企业根据与发展商或业主大会、业委会签订的《物业管理服务合同》，在合同期内对物业实施专业化管理，并从中获取收益。如何区分和合理、合法支配物业管理收益中经营性收入部分的规范运作，在确保物业管理企业获得应有收益同时，规避物业管理过程中无谓的风险，作为物业管理企业和经理人必须清晰，在实施物业管理服务过程中严格按国家和地方的有关法律法规规范操作。

基本概念

1、物业管理营业收入

物业管理营业收入是企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括：主营业务收入和其他业务收入。

1）主营业务收入是企业在从事物业管理活动中为业主或者物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：物业管理收入、物业管理经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是企业向业主、物业使用人收取的公共性服务费收入。公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业管理经营收入是企业经营业主/主业大会、或者物业使用权提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场/公益广告等共用设施收入。

物业大修收入是企业接受业主/业主大会、或者物业使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

2）其他业务收入是物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

其中：商业用房经营收入是物业管理企业利用业主/业主大会、或者物业使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如：开设健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2、物业管理成本支出

物业管理企业在从管理活动中，为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

1）直接成本支出是企业在从事物业管理活动中发生的各项费用，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

直接人工费包括企业在提供物业管理过程中的人员工资、奖金及按规定提取的福利等费用。

直接材料费包括企业在提供物业管理过程中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等费用。

2）间接成本支出是企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及按规定提取的福利、固定资产折旧及修理费、水电费、暖通费、办公费、差旅费、通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、安保费、保洁/绿化维护费、低值易耗品摊销及其他等费用。

3）其他业务支出是物业管理企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

二、收益形式

目前，物业管理收益取得形式有两种：一种是管理包干制，另一种是管理酬金制。

管理包干制是物业管理企业将物业管理费收入减去物业管理成本支出后，其差额作为物业管理企业的利润。

管理酬金制是物业管理企业在预收的物业管理/服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

三、收支规则

为规范物业管理企业物业管理活动中的经营行为，保障业主、企业的合法权益，历年来，从中央到地方政府相继出台了各项法律法规，其中：

1、国家财政部1998年3月12日颁布的《物业管理企业财务管理规定》相关条款，规定了物业管理企业在实现营业收入的成本支出应规范列支账户、科目。

2、2000年10月上海市人民政府第91号令《上海市商品住宅维修基金管理办法》。

第十三条规定：在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。

3、国务院2003年6月第379号令《物业管理条例》

第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定输有关手续。业主所得收益应当主要用于补充。