“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”；以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”一般来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。

一、农村临街进行商业活动的房屋是不是“住改非”房屋

农村的临街进行商业活动的房屋是不是住改非房屋要依据房屋原本的性质而定，如果是住宅的，并且取得营业执照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法吗

物权权能之一就是使用权。房屋所有权人可以根据自身生产生活的需要，自行决定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租给他人使用；既可以用于居住，也可以用于生产经营。目前，我国还没有法律法规规定禁止将住房改作生产经营用房，只是有些地方规定住改非前需征得相邻权人的同意后，方能办理相关生产经营手续。根据“法无明文规定即可为”的民事行为规则，在不损害他人利益、公共利益和不违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，办理住改非是合理合法的，并且它还能进而充分发挥其物权效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又该如何认定呢？在认定住改非时，我们需要从多个方面进行综合考量。

第一、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。这些证照能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的实际用途。拆迁律师提醒大家要注意的是，当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。

第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营；而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应*同住改非，后者则不能享受住改非待遇。所以，征收单位需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条之规定，调查登记房屋用途。

第五、经营时间。有些被征收人事先得到消息，居住地马上要征收了，为多些补偿，才将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照住改非补偿。凡是生产经营行为应当是持续存在了一定时间的，只有达到一定年限方可。