住宅拆迁补偿价：（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋置换新价

非住宅房屋拆迁价格=位置价×K1×K2×K3×建筑面积+地上物体补偿价

不难看出，计算公式中几个关键值的确定直接影响拆迁评估，它取决于补偿结果。比如基准地价的价值，各级基准地价的下限和上限相差很大，每平方米建筑面积120-1200元不等，而非住宅区位价格的高低限差为每平方米建筑面积1000-2000元。在实际操作中如何把握？文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋建筑面积权属证书上标明的建筑面积”。但在拆迁过程中，由于各种客观原因，很多房屋没有取得房屋产权证。如何应对？对城市国有土地和农村集体土地拆迁评估中常见的问题及处理方法进行了初步分析。

1.1城市国有土地拆迁评估工作中常见问题及处理方法重建速度快，拆迁范围广。人民群众将对各地的拆迁补偿价格进行比较。因此，评估机构一方面要进行全面的市场调查，掌握各地区特别是拆迁对象附近地区的拆迁补偿价格水平，认真分析区域因素和个别因素的影响，并积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对该区拆迁补偿价格水平有一个总体平衡和把握。

1.1.2被拆迁房屋建筑面积的确定；对已装修的房屋，要核对现状与房产证登记内容是否一致。如有不同，应询问房屋所有人装修时是否办理过建设工程规划许可证（主要是私房和非住宅单位）。有《建设工程规划许可证》但与《房地产许可证》不符的（建设工程规划许可证在《房地产许可证》之后），可以同时临时申领《建设工程规划许可证》，提醒房屋所有人到国土资源部门办理并向房屋所在地房屋管理部门办理确认证明。重建期间未申请建设工程规划许可证的，只能根据房地产许可证上登记的数据进行评估。

1.2农村集体土地拆迁评估中常见问题及对策。造成建筑类型混乱，建筑密度高，居住情况复杂。根据《关于实施〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉的意见》第十五条规定，“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但在原集体土地上尚未取得房屋所有权证的房屋拆迁，其建筑面积以实测的正式房屋面积为准。”

1.2.2违法建筑面积的剥离

违法建筑面积的剥离可以从两个方面考虑：一是从建筑工程技术的角度进行核查，1188号文件中正式住房的认定标准为：（1）柱高大于2m，建筑面积7m2以上；（2）三面墙，正式门窗；（3）屋顶有保温层。第二，从合法性的角度，看是否有宅基地和房屋审批文件。自2003年8月1日（北京市人民政府令第124号）以来，《北京市集体土地和房屋拆迁管理办法》为农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。房屋拆迁评估中的其他问题——新价格置换估算。

目前，置换新价的计算依据是京国土房管街[2003]80号《关于印发〈北京市房屋置换新价评估技术标准〉的通知》。