1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与精神以及不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。

例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，中也找不出基准价格一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

民营企业改制中的评估与定价管理问题

资产评估是企业改制的法定程序，改制企业的评估应交由具有评估资格的资产评估事务所进行，评估结果以供转让定价作参考。实际上资产评估过程包括三个部分，即单项资产评估、持续经营企业的整体评估，以及改制转让价格的确定。

（一）单项资产评估

无论是何种所有制的企业，也无论企业的复杂程度如何，会计处理均是按历史成本原则进行计价的，因此对单项资产进行评估则可以直接按照评估准则和企业会计准则、企业会计制度进行评估处理。其中需要特殊说明的是：

（1）无形资产的评估有一定的特殊性，按照现行会计制度规定，企业在开发形成无形资产过程中所发生的材料、人工等成本（专利权的申请注册费、评估费以及公正费除外）直接计入了当期损益，不予资本化。从理论上讲，如果无形资产对企业的持续经营仍有贡献应当赋予一定的价值，但是在单项资产评估时可以不予确认补入账务，待交易日，在根据评估价格的基础上再确认转让定价时，作为无形资产自然调整。

（2）土地使用权也是一项无形资产，如果改制民营企业事前通过购买获得的土地使用权，则将其作为一项资产进行正常评估；如果改制企业的土地使用权通过划拨方式而无偿获得并没有通过账务反映的，可在评估后作选择性处理。一是采取出让方式的，可以由改制企业支持土地使用权出让金；二是采取作价入股方式的，可根据评估后的土地使用权价格作价投资，增加改制后民营企业的国有股；三是采取租赁方式的，可以改制后由民营企业支付规定租金使用。

（3）往来账务的评估，民营企业如果改制后的股权结构、资本结构以及公司治理架构发生变化，对应收账款的确认则难以延续至改制后的公司制企业，因此可以采用应收账款保全；除此之外，还应考虑债务的隐形负债。

（4）资产评估是在一定评估基准日进行的，一般情况下改制中的资产评估结果一年内有效。自评估基准日到改制后公司制企业设立登记日的有效期内，改制企业实现利润而增加的净资产或因经营亏损而减少的净资产应相应调整；企业超过有效期未能注册登记，或者在有效期内被评估资产价值发生重大变化的，应当重新进行评估。