所谓免责条款，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在排除或限制其未来责任的条款。常见的免责条款有3种：

（一）人力不可抗拒的自然灾害；

（二）施工中遇到的异常困难及重大的技术问题不能及时解决；

（三）预售方不能控制的其他原因：如因市政规划变更、政府配套设施工程批准及安装延误，建筑商和施工单位延误等。

在这三种免责条款中，不可抗力是法定的免责事由，是指影响合同履行的不可预见、不能避免的因素，主要是指地震、干旱、山崩、台风等规模较大、非人力所能控制的自然灾害和战争等人力无法抗拒的社会现象。不可抗力条款在标准合同中多有体现，其作为免责事由的正当性，理论界和实务界普遍持肯定态度。不但对哪些属于不可抗力，却还须做清楚明确的判断和认识。

一、对商品房预售合同中免责条款解释的原则

（一）对免责条款的解释应客观合理。

在销售商使用了特殊的术语以适用于所有购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。法院在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应注意运用同一标准对免责条款进行解释。

（二）限制解释原则。

为避免免责条款制定者用心构造以制造条款内容不公平，对免责条款未规定或规定不完备的事项，不得采用论理的解释方法类推其他条款的规定以扩张其适用范围或补充其规定的欠缺，而应以法律加以补充或依补充的合同解释方法，加以补充。

（三）对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。

依符合合同目的的解释，当合同内容暖昧不明或互相矛盾时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的；当合同文句有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释。比如，将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。法院不会支持销售商这样的解释。

（四）有利于购房者原则。

二、商品房预售合同中有哪些免责条款规制

商品房预售合同中免责条款规制有：

（一）立法规制，通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果；

（二）司法规制，人民法院有权对免责条款进行司法审查；

（三）行政规制，行政机关有权审核限制免责条款；

（四）社会团体规制，消费者协会可以调解购房者与销售商的纠纷并提出建议。