一、房屋已建成

房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。

二、房屋未建成

房屋未建成的，又可以分为以下两种情况：

1、按揭贷款所购房屋的权利归属。

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清（购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。

第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

房地产公司破产清算房产证如何办理

房屋在销售过程中，开发商倒闭遗留的问题一般分为两大类：一种是开发商已经办理了整个项目验收后续，取得了大产权即初始产权，这种情形业主只需要凭借购房合同、购房发票去到房管局直接申请办理产权证明，在缴纳规定的费用之后通常都会领取产权证明。另一类是还没有达到前述条件，开发商倒闭破产，这种情形只能作为遗留问题留待处理，通常是新的地产公司或者物业管理公司接盘之后，才能继续前面开发商的遗留工作，因此业主只能等待，在此期间，物业通常难以合法转让。

开发商破产后，虽然其法人资格已经消失，但其与购房者的买卖关系依然存在，而且在办证过程中，购房者才是真正的办证主体，开发商只起到协助作用，因此，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，具体步骤如下：

第一，购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。

第二，如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

如果开发商倒闭了，也就是你们的买卖合同无法继续履行，开发商无法按期交房，你及其他债权人可以向法院申请开发商破产还债，让开发商用现有财产按债权比例偿还债务，包括你已付的购房款、贷款、利息等损失。

《不动产登记暂行条例》第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

《民法典》第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。