开发商违规超建双处罚

本报记者徐－伟

2011年4月11日，黄某购买了某房产公司开发的商品房。根据规划部门审批，该小区地块控规容积率为2．2，规划批建容积率为不大于2．0，规划许可面积为2．7万余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区面积达3．4万余平方米，超出审批近7000平方米。

在被行政部门罚款之后，开发商又被业主告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。

法院审理后，一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。一审宣判后，开发商不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆一中院审理后，终审驳回上诉，维持原判。

法官称，开发商擅自变更规划许可，超建楼层和楼层面积，使小区实际居住面积增加，致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已对业主造成损害，应予赔偿。

据介绍，开发商违规超建行为在被行政处罚之后，是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重的超规模建设行为，对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此，本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。

法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照“损益相抵”原则酌情确定了上述赔偿金额。

开发商违规建筑需要拆除吗

需要拆除，《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；