商品房建筑面积计算项目不包括：

1、2、2米以下的房屋，净高2、05米以下的地下室和半地下室；

2、突出房屋墙面构件、配件、艺术装饰、堆垛、挑边、半圆柱、勒脚、台阶等；

3、房屋间无上盖架空通道；

4、房子的天面，挑台，天面上的花园，游泳池；

5、用于消防、维修等用途的室外爬梯。

商品房销售面积计算是怎样

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。

套内建筑面积各部分的计算原则如下：

1、套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2、套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4、套内建筑面积的计算公为：

套内建筑面积

套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

《商品房销售管理办法》第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。