日前，大兴法院黄村法庭审结一起租赁合同纠纷案件，原告李某继续承租房屋的诉请得到法院的支持。

自2003年11月起，原告李某一直租用被告某公司的门面房做生意，双方签订了书面租房合同，租赁期限5年。2006年，被告某公司派人询问原告李某是否购买租赁房，并通知李某如果不买，他们就将房屋卖给他人。在李某明确表示不买后，某公司就通知其搬家。李某遂诉至法院。

法院认为，原告李某和某公司之间是房屋租赁合同关系，房主的特权受到承租权的限制，即房主转让租赁合同未终止的房产，租赁合同对新房主继续有效，这就是通常所说的“买卖不破租赁”，如果承租人主张购买租赁房，在同等条件下承租人享优先购买权。据此法院判决李某可以继续租赁该房屋。

本文关键词：租赁合同、合同纠纷、买卖不破租赁

一、出租人解除合同的条件有哪些

（一）明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：

1、将承租的房屋擅自转租的；

2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

4、拖欠租金累计六个月以上的；

5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

6、租用承租房屋进行违法活动的；

7、故意损坏承租房屋的；

8、法律、法规规定其他可以收回的。

根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。

（二）《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《民法典》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《民法典》有关合同解除权的规定，答案是否定的。

根据《民法典》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《民法典》的有关规定处理

（三）《民法典》第七百二十二条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。

租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，法律界提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《民法典》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。

二、敲诈勒索了借条能否算犯罪

不能，敲诈勒索只得到借条是未遂。行为人使用了威胁或要挟手段，非法取得了他人的财物，就构成了敲诈勒索罪的既遂。但如果行为人仅仅使用了威胁或要挟手段，被害人并未产生恐惧情绪，因而没有交出财物;或者被害人虽然产生了恐俱，但并未交出财物，均属于敲诈勒索罪的未遂。【案例】2007年4月28日下午，李某之妻雷某因买卖电视机之事与陈某发生口角，后被陈某打了一耳光。当晚李某纠集胡某、黄某两人在县城某茶馆找到陈某，要陈某拿12000元赔偿金，并威胁如不赔钱就将其打残，陈某被迫交出身上带的现金1800元。李某等三人见钱少，就要陈某明天中午再拿10000元来，并威胁陈某。4月29日上午，陈某到公安部门报案，三人均被抓获。该案于2008年9月移送到法院审理。【判决】三被告人的行为构成敲诈勒索罪(未遂)。理由是，敲诈勒索罪在理论上虽然属于行为犯，但在司法实践中，通常是以行为人敲诈勒索实际得逞的金额来认定既遂金额。该案三被告人只敲诈到1800元，尚未达到认定数额较大的金额标准2000元，故构成敲诈勒索罪(未遂)。