商品房认购书的效力如,法律是如何规定的

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• 问商品房认购书效力如何
  

  只要是经双方意思表示一致所签订的合法合同协议都应当认定有效，在处理上需分类讨论：根据最高人民法院《商品房司法解释》第4条对此做了较为明确的规定，具体分析如下：1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。因为，认购书之条款一般较为简单，并未涵盖购房人所关心的全部事项；假如双方存在分歧、无法达成合意的内容恰恰是该事项，则对认购人而言也并不意味着违约。其理由很简单，合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上，未能协商一致而签订本约合同的情形，对于认购书双方当事人而言均不存在违约行为，无需承担违约责任。

• 问商品房认购协议的法律效力如何
  

  商品房认购协议书，是有法律效力的，双方当事人应当按照认购书的约定履行确定的义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

• 问商品房认购书具有法律效力吗？商品房认购书的法律性质是怎么规定的
  

  在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

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