房屋买卖办理备案登记后能否对抗第三人？

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• 问房屋买卖没有备案，是否能对抗第三人行为
  

  《民法典》规定，房屋买卖备案登记为预告登记，可对抗第三人。但是，如果预告登记失败，就不能对抗善意的第三人。 当事人签订房屋买卖协议或者签订其他房地产产权协议，为保障未来物权实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自房地产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记无效。

• 问房屋买卖备案登记后能不能过户
  

  不影响家庭。《城市房地产管理法》第四十五条规定，商社预售人员应按国家有关规定向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当合同签订之日起30日内向物业管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

• 问物权法中房屋预售登记能否对抗第三人?
  

  准确的说应该叫做预告登记，预告登记是在房管部门登记备案，可以对抗第三人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效

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