无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效

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• 问无权代理的买卖合同是否有效？
  

  1、无权代理的买卖合同是否有效，要看被代理人是否追认。 2、被代理人追认，那么该合同属于效代理，直接约束被代理人；如果未被追认，对被代理人不发生效力，由行为人及无权代理人承担法律责任。 3、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 4、相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

• 问无权处分房屋买卖合同有效吗？
  

  无权处分房屋的效力要分情况对待。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可知，买卖合同并不因无权处分而无效。根据《中华人民共和国》第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

• 问无权处分买卖合同是否有效？
  

  无权处分签订买卖合同效力待定，经权利人追认或者无处分权人取得处分权后有效。出卖人不能履行合同义务的，人民法院或者仲裁机构可以根据买受人的请求终止合同权利义务关系，出卖人承担违约责任。

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