购房者发现房屋实际面积小于合同约定面积应如何维权

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• 问购房者选择住宅面积大于实际面积
  

  套内建筑面积，包括套内使用面积、墙体和阳台面积三部分，目前情况下，选择以套内建筑面积计价对购房者而言是相对有保障的。按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。商品房实行套内建筑面积计价，只限于预售商品住宅，住宅以外的商品房预售，仍可由转让双方当事人协商确定计价方式。当然，以套内面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积的计算，随着套内面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱已经包含在房价之中。此时，购房者也享有商品房共有建筑的所有权。按套内建筑面积计算房屋价款的时候，当事人应当在合同中载明合同约定的面积与产权面积发生误差的处理方式。

• 问房屋约定面积和实际面积不符
  

  房屋约定面积与实际面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

• 问购房合同面积与实际面积不一致，该怎样维权
  

  1、只要合同条款不违反法律或行政法规的禁止性规定，合同即为有效；2、如果面积误差未超过百分之三，则属于正常范围，双方应互不相补，超过则应按合同约定的平方米单价重新确定价格；3、要看证据，如有证明证明代理权确定存在，且卖家事后又予以追认，则仍然是有效的；这种情况下，代理人最多承担买家已经支付款项及利息的义务，其他没有更多的法律责任；税款承担可以自由约定，但一般情况下税务局不会认帐，只对内有效；建议按法律规定办；按法律销售房屋不动产税由卖方承担，契税由买承担。你可以约定：凡与本次房屋转让的有关税收包括销售不动产营业税、契税、土地增值税、个人所得税（一般仅对增值部分）等均由买方承担。

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