怎么区分预告登记和初始登记

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• 问预告登记和预告抵押的区别
  

  预告登记是买方在付款后到交房前到房产登记部门预先登记此房已售于买方，可以此对抗第三人；预抵押登记是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定时，房管局的系统上会生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。1、预告登记就是一种具有物权排他性的债权，是为了针对开发商一房两卖的问题，买房在付款后到交房前这段时间，到房产登记部门预先登记此房已售于买方，如果开发商在交房前，为了利益将房子卖给第三人，买方可以基于预告登记取得房屋的所有权，而不知情的第三人可以基于违约责任向开发商索赔，从而解决产权之争的麻烦。

• 问商品房预告登记和备案登记的区别
  

  1、法律效力不同 商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。 2、登记的程序不同 商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为；商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的。 3、两者的登记机关也可能不同 预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。 4、适用范围不同 商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

• 问预告登记注销怎么登记？
  

  (1)登记申请书原件; (2)申请人身份证明; (3)预告登记证明原件; (4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。

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