房屋买卖的合同风险转移的规则是怎样的

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• 问房屋买卖风险转移时间是怎么计算的？
  

  但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行，故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲，但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况，这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担，则争议较大。对于买受人乙而言，其办理了所有权转移登记，已经取得房屋的所有权；但因其并未实际占有房屋，无法实际保障房屋安全，即房屋交付并未实际完成，所以在房屋毁损、灭失时，乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。

• 问买卖合同中标的物风险转移按照什么规则
  

  现实交付时标的物风险转移按照以下规则确定： （1）送货上门：货交买受人处完成交付,标的物风险同时转移； （2）上门提货：货送出出卖人处完成交付，标的物风险同时转移； （3）代办托运：指由出卖人代理买受人与承运人订立运送合同，买受人承担运费的交付方式。出卖人将货物交付给第一承运人时完成交付，标的物风险同时转移。

• 问买卖合同的运输风险怎么转移
  

  对于合同中有运输条款的货物买卖的风险转移，应依下列方式转移风险： 1.合同中有运输条款的货物买卖的风险转移。 (1)如该运输条款规定卖方有义务在某一特定地点把货物交给承运人运输，则卖方履行义务以后，货物的风险就随之转移给了买方; (2)如合同中没有指明交货地点，卖方只要按合同规定把货物交给第一承运人，货物的风险就转移给买方了。 2.对于在运输中销售的货物的风险转移。 对于在运输中销售的货物的风险，依公约第68条的规定是自买卖合同成立时起转移给买方。运输中销售的货物，不存在交付承运人的问题，因为货物已在承运人的控制下了，所以从合同成立时就转移风险。但由于对运输中的货物的出险时间不易确定，所以公约又规定，如情况表明有此需要，风险自交给签发运输单据的承运人时起转移给买方，这种情况须以卖方在订立合同时不知道货物已灭失或损坏的为限。

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