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生效前的房屋买卖,是否是合同成立即房屋物权成立,无需登记?

2022-10-16
不管物权法生效前还是后,房屋买卖都是属于债权,买受人基于合同享有的是物权请求权,肯定需要登记才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务,可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续,唯独不能请求确认享有房屋所有权,如果有这样的诉讼请求会被法院驳回。因为出卖人存在一房二卖甚至数卖的可能,全部买卖合同都是有效的,但能取得房屋物权的只能是一个买受人,并且确定物权的唯一标准就是房屋已经过户给买受人。其他买受人在知道房屋物权已经变动给第三人后,一般只能主张出卖人承担违约责任或者赔偿损失。实务中也可能出现两个或两个以上的买受人均取得协助过户的判决,但只会过户给一个人。这个人首先是房屋买卖合同登记的买受人,如果都没有登记就审查房屋占有情况以及是否支付全部价款的情况,总之不可能将房屋物权确定给两个买受人,只可能是一个。如果不存在一房数卖的情况,就比较好办,取得协助过户的判决,申请执行出卖人即可通过执行取得房屋物权。

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