抵押合同成立会影响原来的租赁关系吗

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• 问房产抵押后，原来的租赁合同还有效吗
  

  房屋抵押银行先，租赁合同后，租赁合同有效。但如果银行行行使抵押权，起诉到法院拍卖房屋，租赁合同可以随时解除。《最高人民法院关于审理城宅租赁合同纠纷案件具体应用法律几个问题的说明》第20条规定，租赁住宅在租赁期间发生所有权变动，租赁人要求继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但是，除了租赁住宅有以下情况和当事人约定的外，（1）住宅在租赁前设立了抵押权，抵押权人实现抵押权发生了所有权变动的（2）住宅在租赁前被人民法院依法检查的。

• 问租赁合同没有备案会影响租赁合同的效力吗
  

  房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条) 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条)即没有备案不影响租赁合同的效力。 但是，如果当事人没有登记备案租赁合同，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条)，但没有备案会有一些行政处罚。

• 问抵押权与租赁权的关系
  

  抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说如果房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋，那么抵押权实现后，可以继续租住该房屋直至租期届满

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