抵押权与租赁权的关系-法师兄

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说如果房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋，那么抵押权实现后，可以继续租住该房屋直至租期届满

《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

答

以下事项优先于抵押权：1。建设工程承包人的法定抵押权优先于抵押担保物权。买受人的购买权优先于抵押担保物权。承包人的工程款优先受偿权不得对抗支...

答

租赁权与抵押权发生冲突时设立在先的具有优先权。房屋抵押前签订的租赁合同对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效；房屋抵押后签订的租赁合同可以...

抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，买卖不破租赁的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受-,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形：。

转让抵押物的合同，虽未经抵押权人同意，但仍应有效。理由：物权行为与债权行为有着本质的区别，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。

(一)对于以不动产进行抵押的合同在抵押权效力何时产生问题上,采取了登记要件主义模式,即抵押权的设立以登记为必需要件,抵押权自登记时设立。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上,采取了区分对待的方式,也就是说,除非法律另有规定或者合同另有约定,债权性效果自抵押合同成立时即行产生 (此时即可适用合同法有关合同成立与生效的规定),抵押权是否有效设立对此没有影响。换言之,即使抵押权最终未能设立,抵押合同并不因之而无效,由此而导致的当事人之间的债权性法律关系也不因之而被视为不存在—事实上,根据《物权法》,抵押合同之外的其他设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也均按此原则处理。 (二)对于以动产进行抵押的合同与不动产抵押相比,在抵押权效设立上,同时采取了纯意思主义与登记对抗主义:对于一般动产抵押,动产抵押权自抵押合同生效时设立,并可对抗善意第三人;对于以交通运输工具、正在建造的船舶和航空器进行的抵押,还有以生产设备、原材料、半成品、产品进行的浮动抵押,则动产抵押权自抵押合同生效时设立,但未经登记者不可对抗善意第三人。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上,也采取了区分主义的模式—在这方面,虽然不存在《物权法》第 15条那样明确阐述不动产抵押合同的有效成立与登记无关的相关法条,但从第 188条“抵押权自抵押合同生效时设立”的规定来看,立法者对动产抵押合同的有效成立与抵押权设立这两种法律关系也是区分处理的。