房屋买卖合同成立但是没生效怎么处理

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• 问房屋买卖合同无效房屋成立吗
  

  买卖合同成立。但房产属于不动产以登记为准，只有拿到房产证之后才能办理过户手续，而只要没有办理过户手续，产权始终属于原房主所有，现在如果债权人请求拍卖房屋偿还的话，购房人只能按购房协议要求原房主承担违约责任或损失赔偿责任，但无法要求房屋的产权。合同本身的效力不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。

• 问生效前的房屋买卖，是否是合同成立即房屋物权成立，无需登记？
  

  不管物权法生效前还是后，房屋买卖都是属于债权，买受人基于合同享有的是物权请求权，肯定需要登记才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务，可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续，唯独不能请求确认享有房屋所有权，如果有这样的诉讼请求会被法院驳回。因为出卖人存在一房二卖甚至数卖的可能，全部买卖合同都是有效的，但能取得房屋物权的只能是一个买受人，并且确定物权的唯一标准就是房屋已经过户给买受人。其他买受人在知道房屋物权已经变动给第三人后，一般只能主张出卖人承担违约责任或者赔偿损失。实务中也可能出现两个或两个以上的买受人均取得协助过户的判决，但只会过户给一个人。这个人首先是房屋买卖合同登记的买受人，如果都没有登记就审查房屋占有情况以及是否支付全部价款的情况，总之不可能将房屋物权确定给两个买受人，只可能是一个。如果不存在一房数卖的情况，就比较好办，取得协助过户的判决，申请执行出卖人即可通过执行取得房屋物权。

• 问房屋有买卖合同但是没过户在法律上生不生效
  

  房屋有买卖合同但是没过户在法律上生效。双方之间订立的有效买卖合同自合同成立时生效，双方没有办理房产登记的，不影响合同的效力。但是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。买方可以依据合同要求卖方继续履行或者承担违约责任。

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