商品房预售合同有哪些免责条款

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• 问商品房预售合同免责条款的生效过程
  

  我国《民法通则》第七条规定：“民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”因此，在预售商品房中，有上述内容的免责条款无效。例如双方在订立房屋买卖合同时约定,如减少成本而降低国家规定的抗地震等级,当发生地震造成房屋损毁时双方互不追究,这样的免责条款就明显违反了国家关于抗震等级要求的强制性规定,从而无效。2不得免除预售方的基本义务。免责条款的免责以预售方履行合同基本义务为前提，否则免责条款无效。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属免除基本义务，当然无效。3不得免除故意和重大过失责任。因故意或重大过失致人损害的行为，表明行为人的过错程度是重大的，而从过错程度来控制免责条款的效力，是各国的立法通例。我国合同法亦规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同约定：“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，对这一免责条款，如果预售方的重大过失而致的损害，则此免责规定无效。4不得违反公平原则：公平原则是民法的一项基本原则，它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。在我国《民法通则》第58条、59条规定了民事行为无效、可撤销的各种情况，如欺诈、胁迫等情形，当事人可以依法请求法院或仲裁机构确认无效或得撤销。

• 问对商品房预售合同中免责条款的解释
  

  【免责条款】对商品房预售合同中免责条款的解释如果商品房预售合同当事人对免责条款的理解不一致,因而发生争执,就需要由法院根据有关事实和规则来合理解释免责条款的含义。秉着公平理念，解释须需要遵守如下原则： 1.对免责条款的解释应客观合理。在销售商使用了特殊的术语以适用于所有购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。法院在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应注意运用同一标准对免责条款进行解释。 2.限制解释原则。为避免免责条款制定者用心构造以制造条款内容不公平，对免责条款未规定或规定不完备的事项，不得采用论理的解释方法类推其他条款的规定以扩张其适用范围或补充其规定的欠缺，而应以法律加以补充或依补充的合同解释方法，加以补充。 3.对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。依符合合同目的的解释，当合同内容暖昧不明或互相矛盾时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释。比如，将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。法院不会支持销售商这样的解释。 4.有利于购房者原则。若条款是属于一方制订的并被对方接受的,则制订条款的一方应当首先承担条款含义不清而给自己带来的不利。商品房预售合同中，预售方将免除自己责任的条款订入标准合同中，理应由预售方承担不利后果。

• 问商品房预售合同怎么免责条款怎么解释？
  

  实践中经常出现这样的情况，合同双方在订立合同时对条款皆协商一致，但在发生纠纷时，却由于各自对有关条款理解不一而各执一词。因此，就需要对合同的条款进行解释。在解释商品房预售合同中的免责条款时，有以下几个原则可供掌握： (一)统一解释原则。对免责条款的解释应客观合理，在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同，适用于所有购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。法院在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应注意运用同一标准对免责条款进行解释。 (二)符合合同目的的解释原则。“依符合合同目的的解释，要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时，应当通过解释更正合同用语；当合同内容暖昧不明或互相矛盾时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的；当合同文句有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释，摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。法院不应支持销售商这样的解释。 (三)不利于制定者原则。对免责条款有疑义时，应对制定者作不利之解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则，各国立法也多加以继承。

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