土地使用权如何计算出来的

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• 问用来摊销土地使用权如何计算年限
  

  土地使用权摊销年限：根据企业会计准则和企业会计制度：1。企业取得的土地使用权应当按照实际支付的价格计入无形资产科目。入账后，从当月起，根据取得的土地使用权规定的年限（一般为70年，可根据土地使用权证规定的使用起止日期确定），分期摊销计入企业管理费。企业利用土地建设自用项目时，应当将未摊销土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。因此，虽然土地使用权的摊销期可以很长，但在实际摊销中，由于转移到建设项目的成本，摊销期非常有限。

• 问土地使用权出让价格如何计算?
  

  市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

• 问土地使用权的出让金是如何计算的？
  

  1、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“类型”是“住宅”，并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。因为土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，也就是通常所说的商住楼，这类房屋虽可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。2、土地使用权年限并非从办产证时起算。土地使用权年限是从开发商拿地时起算，开发商从取得土地，再到施工建设，最后交房办小产证，至少要用两到三年时间，因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限，实际取得的只是剩余的年限。3、烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水。在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中，有不少项目因缺乏后续资金而停建。此后，经过项目转让，重新推向市场。房屋虽可重建，但土地使用权年限却不能延期，因此，这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。4、居住用地转为非居住用地。开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能，根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。当然，有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求，但因城市规划进行了更改，加上有些楼盘长期处于烂尾状态，土地用途就有可能会改变。因此，时常会遇到这样的情况：房屋预售时土地是居住用地，取得小产证时土地却变成了综合用地。5、开发商就土地使用权问题应承担的违约责任。我国实行的是“房地相连”的制度，即房地产在转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于法律实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例，因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别：如果签订房地产买卖合同时，开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况，则购买人不能要求开发商承担违约责任。如果签订房地产买卖合同时，合同中明确约定了土地的用途及年限，而在此后未经购买人认可而进行了变更，不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更，由于合同的相对性，开发商均应就此向购买人承担违约责任。买房人得到的只是房屋以及房屋所占的土地使用权，而土地使用权是有期限的，也就是说这个期限直接影响到购买者得切身利益，因此在买房时候要特别注意这一点，防止自身的利益受到损失。

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